综合

房企投融资储备土地正当时

2019-08-16 20:11:11来源:励志吧0次阅读

  证券时报 张 达

  房地产市场消费的回暖带动了目前土地市场回暖,房地产上市公司在资本市场的表现也比较活跃,但是宏观经济的不确定性给房地产市场未来发展带来了不确定性,在这样的形势下,房企如何进行投融资决策备受关注。

  在周六召开的“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上,与会业内人士表示,对房地产行业的长期发展充满信心,认为房地产企业可以抓住当前的市场窗口,进行投融资和土地储备。

  为长期发展增加土地储备

  远洋地产有限公司资本运营部总经理张耘表示,2008年远洋地产在北京和其他城市增加了260万平方米的土地储备,这些土地储备的成本相当便宜,为公司未来三年的发展奠定了非常好的基础。同时,截至5月底,公司未经审核的现金流约有120亿人民币,资金比较充足,现在审批过的贷款是40到60亿,比较宽松。公司现在主要考虑的是怎么样以合理的成本进行投资。

  他认为,房地产发展的黄金年代还没有到来,城市化进程至少有十到二十年的周期,公司会把土地储备投资放到长期环境下考虑,再加上今年的融资环境更加宽松,公司也希望多增加土地储备。

  雅居乐地产置业有限公司投资部经理刘鸿也表示,对房地产市场的长期发展充满信心,公司会遵循雅居乐长期稳健的财务和投资策略,寻找高增长的土地储备。

  据他介绍,雅居乐目前的土地储备有2800万平方米,投资区域都在高增长的区域,土地成本比较低,对于未来的发展有非常大的后备和潜力。同时,工商银行给公司200亿的授信额度,公司目前的现金储备约60亿。

  方兴地产(中国)有限公司首席财务官江南对此表示赞同。他认为,一个房地产企业要在万变的市场中获得发展、基业常青,除了不断培育自己的核心竞争能力外,还要能把握整个市场波动的规律,能保持稳定健康的资产负债表。他认为,现在资本市场的窗口已经回来了,方兴地产业会不断扩大在商业地产的领域和地盘。

  抓住市场窗口的融资机会

  德意志银行香港分行董事总经理秦靖认为,目前从香港上市房地产公司的融资环境看,融资窗口已经出现了,“对企业来说,要钱就赶快拿。”秦靖说,从年初以公募方式融资到后来出现配股,到近期SOHO中国的CB(可换股债券),表明过去房地产企业从股东拿钱,现在从市场拿钱。另外,股票市场现在信心非常强,债券市场还是落后,表明资本市场并没有认为中国房地产市场已经全面复苏。

  瑞银证券亚洲有限公司上海代表处首席代表赵巍巍也认为,今年中国房地产企业指数涨了90%多,中国房地产企业在香港资本市场的表现超过大市,好的房地产企业最近融资活动非常多,规模都很大。原因是随着中国房地产行业的转暖,投资者对于中国房地产企业比较看好。

  赵巍巍认为,金融危机不会大恶化,但是资本市场完全恢复到2007年的高峰期需要时间,未来还会面临很多波动的情况。由于第二季度回升较快,未来的波动也会很大,房地产企业要有充分的准备,抓住市场窗口的融资机会。

  秦靖同时指出,资本市场还是偏向于规模比较大的龙头企业,大企业容易拿到钱,小企业拿不到,这会进一步拉大大企业与小企业的差距。到2010年,再看房地产企业十强还是现在这十强,强的越强。

  合理选择最佳融资产品

  去年远洋地产的融资成本大概是7.5%,张耕预计,今年融资成本会下降到6.5%,国内商业银行给一些大企业的贷款利率在基本利率基础上还会下浮10%,而且从目前趋势来看,融资成本会继续保持下行趋势,大企业的融资环境会越来越宽松。

  除了融资成本,秦靖认为,企业融资还要考虑自身情况,不能脱离企业的资产负债状况和现金流状况来考虑成本高低。“首先应控制合理的资产负债率,如果资产负债率高了当然要选择股票融资,把资产负债率降下来,之后银行会愿意给你贷款,你再考虑选择其他融资产品。”他说。

  赵巍巍对此表示赞同,她也认为企业选择融资产品,首先要看资产负债表,给自己最优的融资成本。在境内除了银行贷款,发债的环境也比较宽松,整体利率比较低,企业可以选择发公司债、可转债。在境外,可以选择CB(可换股债券),还可以做配股。

  刘鸿也认为,目前宽松的货币政策对企业融资是机遇,项目股权合作也是雅居乐选择融资的方式之一。

  江南则指出,寻求均衡的资金关系和资产负债表,降低公司融资成本,永远是公司要讨论的问题。方兴地产有较低的资产负债率,一直以来融资成本都非常低。下一步,方兴地产在在传统金融产品上可挖掘的潜力不大,而是会对包括股权融资、债券融资以及国内探讨的REITs等创新的融资方式保持高度的敏感性来保持最低利率,降低成本。另外,方兴地产去年很大重点放在并购重组上,希望在并购贷款方面也可以进行讨论。

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